SYDNEY, 24 Jun — Hanya beberapa langkah dari Bondi Beach yang terkenal di Sydney, pelelong Clarence White berusaha keras untuk menarik bidaan bagi sebuah rumah tiga tingkat yang luas dengan lima bilik tidur dan lounge terbuka – harga, A$5.2 juta (RM14.97 juta).
“kami tahu semua orang agak berwaspada pada masa ini, tetapi itu tidak mengapa… kami memberi kekuatan kepada mereka yang mendaftar dan mengambil tindakan,” kata pelelong berpengalaman kepada sekumpulan kecil bakal pembeli dan penonton, tetapi tidak ada seorang pun yang mengemukakan bidaan.
Lelongan yang gagal seperti ini dahulunya jarang berlaku di pasaran hartanah yang sangat aktif di Sydney. Sekarang, kadar penyelesaian lelongan di seluruh negara telah jatuh, tertekan oleh pengakhiran insentif cukai pelaburan hartanah.
Perubahan dasar yang diumumkan bulan lalu merupakan yang terbesar dalam beberapa dekad dan dilihat oleh sesetengah pihak sebagai penamat kepada kegilaan Australia terhadap hartanah, yang selama beberapa generasi menjadi cara utama untuk membina kekayaan, sekaligus menjadikan Sydney dan Melbourne antara pasaran yang paling tidak mampu milik di dunia.
Dalam sebulan sejak kerajaan mengumumkan perubahan tersebut, kadar penyelesaian lelongan hujung minggu di seluruh negara telah jatuh di bawah 50 peratus, ke tahap terendah sejak pandemik, menurut data dari firma penyelidikan hartanah Cotality.
“Bilangan penonton kami telah separuh, jumlah pembida harta telah berkurang separuh, kadar penyelesaian telah turun kepada sekitar 30 hingga 35 peratus,” kata Avi Khan dari Ray White, seorang ejen di Brisbane.
Kesakitan Pelabur
Dalam usaha untuk mengatasi ketidakseimbangan kekayaan antara generasi, kerajaan buruh yang berhaluan tengah di Australia akan menghapuskan pengecualian cukai keuntungan modal (CGT) mulai Julai 2027. Penggilingan negatif, yang membolehkan kerugian pelaburan diimbangi terhadap pendapatan kena cukai, akan diharamkan untuk hartanah yang sedia ada.
Pelabur hartanah, yang menjadi sasaran reformasi cukai untuk membantu pembeli rumah pertama bersaing di pasaran, bersiap sedia untuk penurunan harga sehingga 10 peratus, yang pada pendapat pakar boleh membawa kepada akibat yang tidak diingini disebabkan betapa eratnya hubungan antara hartanah dan kekayaan isi rumah di Australia.
Sekitar 70 peratus kekayaan berkait dengan nilai rumah, yang merangkumi tanah dan bangunan, dan bergerak seiring dengan harga rumah, menurut AMP.
Lebih daripada 2 juta orang, atau kira-kira 10 peratus rakyat Australia yang bekerja, memiliki harta pelaburan. Bank pusat menganggarkan kira-kira 70 peratus daripada mereka memiliki satu harta pelaburan, manakala yang selebihnya memiliki beberapa.
Pelelong White berkata beliau telah melihat lebih sedikit pelabur yang membida di lelongan berbanding sebelum pengumuman perubahan cukai. “Ini adalah pasaran yang lebih sukar untuk kami hadapi,” katanya. “Kami主要 berurusan dengan pemilik yang mendiami.”
Kellie Adamson, seorang pelabur yang memiliki dua harta kediaman di Sydney, termasuk satu yang mempunyai penggilingan negatif, dengan nilai keseluruhan A$3 juta, berkata beliau telah “berubah fikiran sepenuhnya” terhadap strategi pembeliannya.
“Saya ingin berpindah ke luar Sydney sepenuhnya sedangkan sebelum ini, saya tidak pernah mempertimbangkannya,” katanya. “Saya bahkan akan mempertimbangkan hartanah komersil juga.”
Pelabur dari Queensland, Shaun Craike menganggarkan bahawa perubahan bajet telah menghapuskan sekitar A$500,000 daripada nilai portfolio hartanahnya yang berjumlah A$6 juta yang terdiri daripada 10 harta.
Walaupun beliau telah melihat beberapa tanda pemulihan, beliau berkata perubahan tersebut akan memberi kesan yang tidak seimbang kepada pelabur dengan portfolio yang kurang mapan.
Sementara reformasi cukai tidak akan menjejaskan pelabur yang memiliki hartanah sebelum perubahan diumumkan pada bulan Mei, mereka telah mengubah permainan secara signifikan ke hadapan.
“Orang-orang yang ingin memasuki pasaran hartanah dan ingin mengembangkan portfolio mereka itulah yang benar-benar terjejas,” kata Craike.
Veronica Morgan dari Good Deeds Property Buyers menganggarkan 6,500 “penyewa pelabur” memasuki pasaran hartanah Australia setiap tahun.
Mereka biasanya merupakan pembeli rumah pertama yang membeli sebuah hartanah tetapi menyewa atau kembali tinggal bersama ibu bapa dan menuntut konsesi cukai penggilingan negatif.
“Mereka memerlukan penggilingan negatif untuk dapat melakukan itu. Dan sekarang mereka tidak dapat lagi,” kata Morgan.
AJ Clores, seorang penyewa pelabur berumur 27 tahun dari Sydney, berkata beliau tidak menjangkakan untuk mengembangkan portfolio bernilai A$3.2 juta beliau untuk beberapa tahun.
“Saya akan mula mencari semula mungkin pada tahun 2028,” katanya. “Tetapi saya tidak akan terburu-buru.”
Perubahan Struktur?
Lelongan yang gagal digabungkan dengan peningkatan kadar faedah terkini bermakna ahli ekonomi kini menjangkakan harga boleh jatuh antara 5 peratus hingga 10 peratus dalam tahun akan datang dan telah menimbulkan persoalan tentang sama ada penurunan sedemikian akan bersifat sementara atau menandakan perubahan pasaran yang lebih mendalam.
“Terdapat definitely pembetulan pasaran dan mungkin yang terbesar yang pernah saya lihat,” kata Nick Gill, seorang ejen di Sotheby’s International Realty di Byron Bay.
Louis Christopher, pengarah urusan di SQM Research, berkata penurunan pasaran perumahan kini kemungkinan besar akan berterusan hingga 2027. Firma itu meramalkan harga Sydney akan jatuh sebanyak 9 peratus pada 2026, manakala Melbourne dijangkakan akan berkurangan sebanyak 7 peratus.
“Ini kini menjadi suatu tempoh yang berlanjutan yang menunjukkan bahawa penurunan ini sedang diperkuat, ia adalah penurunan yang mendalam dan petunjuk menunjukkan bahawa ia akan berterusan untuk beberapa waktu yang akan datang,” katanya.
Ini seharusnya meningkatkan kemampuan untuk pembeli rumah pertama, tetapi beliau berkata membeli sekarang adalah seperti “cuba menangkap pisau yang jatuh”.
“Masalahnya adalah anda membeli sekarang tetapi pasaran boleh jatuh lebih jauh,” tambah Christopher.
Bagi Devin Familton, seorang pengurus akaun berumur 28 tahun di Melbourne, pengurangan persaingan daripada pelabur memberikannya harapan bahawa beliau dapat mencari rumah pertamanya selepas mencari selama enam bulan.
“Pelabur yang mempunyai wang tunai dan boleh terus membeli tanpa bimbang tentang pinjaman atau geran pembeli rumah pertama dan hanya mendapatkan mereka sebagai hartanah pelaburan – saya fikir jika anda menakutkan mereka, ia akan sedikit memudahkan,” katanya.
